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Achat d'un bien immobilier sur la Côte d'Azur

Le déroulement d’une vente immobilière en France.

Une fois que l’acquéreur a trouvé la propriété répondant à ses attentes par l’intermédiaire de l’Agence MAGREY & SONS, le processus de vente s’engage.

Il est tout d’abord d’usage, dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et le prix, de matérialiser leurs engagements par la signature d’un avant-contrat. Il peut s’agir d’une promesse synallagmatique de vente, appelée en pratique compromis de vente, ou d’une promesse unilatérale de vente.

Par une promesse synallagmatique de vente, les parties s’engagent définitivement à conclure la vente dans les conditions prévues à l’avant-contrat, sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives. Même s'il n'est pas obligatoire, la signature du compromis de vente s’accompagne généralement du versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie égal à 5% du prix de vente.

En revanche, par une promesse unilatérale de vente, également soumise au jeu de conditions suspensives, le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier au bénéficiaire de la promesse si celui-ci décide de lever l’option dans un délai déterminé par l’avant-contrat. En contrepartie de cette exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse, ce-dernier verse au promettant une indemnité d’immobilisation habituellement égale à 10% du prix de vente qui lui restera acquise s’il décide de renoncer à la vente.

A l’inverse du compromis de vente, la promesse unilatérale de vente est entourée d’un formalisme lourd, puisqu’elle devra impérativement être enregistrée dans les 10 jours de sa signature si elle est établie par acte sous seing privé, ou dans le mois de sa signature si elle est établie par acte authentique, formalité qui occasionnera pour l’acquéreur le versement d’un droit d’enregistrement égal à 125 euros.

Que l’avant-contrat prenne la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, il est ainsi subordonné à la réalisation de conditions suspensives indépendantes de la volonté des parties. Il peut s’agir de conditions suspensives ordinaires (non exercice du droit de préemption par la Commune ou les divers bénéficiaires d’un droit de préférence, absence de découverte de dettes hypothécaires grevant le bien supérieures au prix de vente, absence de découverte d’une servitude d’urbanisme grave, …) ou de conditions suspensives particulières (obtention d’un prêt bancaire, obtention d’une autorisation d’urbanisme, obtention d’une autorisation de la copropriété, …).

L’avant-contrat retranscrira les conclusions du dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état relatif à la présence ou l’absence d’amiante, état de l’installation intérieure d’électricité, état de l’installation intérieure de gaz, état parasitaire relatif aux termites, état des risques naturels et technologiques, état de l’installation d’assainissement non collectif,…) portant sur l’immeuble vendu, dont l’acquéreur sera préalablement informé.

Si le vendeur est définitivement tenu par les termes de l’avant-contrat, l’acquéreur bénéficie quant à lui d’une faculté de rétractation dans les 10 jours. Ce droit discrétionnaire ne s’ouvre qu’à la condition que la transaction ait pour objet un bien à usage d’habitation bâti acquis par un non-professionnel. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’avant-contrat par son rédacteur, ou à défaut de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception notifiant l’avant-contrat.

Le notaire va ensuite réunir l’ensemble des pièces du dossier et vérifiera une centaine de points juridiques et fiscaux à l’effet de sécuriser la transaction. Il va, d’une part, vérifier l’état et la capacité des personnes physiques (obtention des extraits d’actes de naissance et de mariage, des copies des contrats de mariage ou des conventions de PACS, des copies des pièces d’identité, …) et morales (obtention des copies certifiées conformes des statuts, des extraits K-bis, du procès-verbal d’assemblée générale autorisant l’opération, …) en présence. Il va, d’autre part, s’intéresser aux caractéristiques techniques et juridiques de l’immeuble (contrôle du titre de propriété du vendeur, prise de renseignements sur les inscriptions hypothécaires qui grèvent le bien, demande de différents documents d’urbanisme informatifs, purge des éventuels droits de préemption publics ou privés, …).

Chaque dossier de vente présente ses particularités, et fait l’objet d’un traitement circonstancié par le notaire. Par exemple, si le bien immobilier a été construit depuis moins de 10 ans, ou a fait l’objet d’une rénovation lourde depuis moins de 10 ans, le notaire veillera à ce que l’acquéreur soit substitué dans les droits du vendeur pour la garantie décennale et l’éventuelle assurance dommages-ouvrage. Autre exemple, si la construction de l’immeuble n’est pas conforme aux autorisations d’urbanisme délivrées, la vente pourra être régularisée par le notaire, lequel informera néanmoins l’acquéreur des conséquences juridiques qui y sont attachées.

Toute vente immobilière entraîne des frais pour l’acquéreur, que sont les droits d’enregistrement au profit du Trésor public et les émoluments du notaire. Le taux cumulé de ces frais d’acquisition diffère selon les départements français et le prix de l’immeuble vendu, et peut être directement calculé via le lien internet suivant : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat. L’assiette taxable est égale au prix de vente déduction faite du montant des éventuels meubles meublants laissés dans les lieux par le vendeur. Peuvent également s’ajouter à la charge de l’acquéreur le règlement de l’éventuel prorata de taxes foncières et de l’éventuel prorata de charges de copropriété, ou encore les frais liés à l’obtention d’un prêt bancaire (frais de caution ou frais d’inscription d’une garantie hypothécaire).

Quant au vendeur, outre les frais d’établissement des diagnostics techniques et des éventuels frais de mainlevée d’une inscription hypothécaire grevant l’immeuble, il sera imposé sur la plus-value réalisée entre l’achat et la revente du bien immobilier. L’impôt sur la plus-value immobilière sera directement reversé au Trésor public par le notaire, à partir d’un calcul obéissant à des règles complexes, étant toutefois précisé que les ventes de résidences principales ou de biens immobiliers détenus depuis plus de trente ans bénéficient d’une exonération d’impôt.

Le délai entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente oscille généralement entre deux et trois mois. Il est principalement conditionné par la renonciation de la Commune à son droit de préemption urbain, qui dispose de deux mois pour ce faire, et par l’obtention de l’éventuel concours financier sollicité par l’acquéreur auprès d’un établissement bancaire. Mais le délai de réitération par acte authentique de la vente peut parfois s’étaler sur de plus longues périodes, le temps par exemple qu’une autorisation d’urbanisme purgée de tout recours soit obtenue.

L’authentification de l’acte de vente par le notaire en assure la sécurité juridique, la valeur probatoire et l’opposabilité aux tiers, le notaire se portant garant de son contenu en engageant sa responsabilité.

L’entrée dans les lieux par l’acquéreur est généralement concomitante à la signature de l’acte authentique de vente, mais il est possible de prévoir contractuellement une jouissance anticipée ou différée.

Une fois signé par les parties et le notaire, l’original de l’acte de vente sera conservé par le notaire pendant un siècle avant d’être confié aux archives départementales, et une copie authentique sera publiée au Service de la Publicité Foncière compétent. Ce dernier retournera alors au notaire la copie authentique revêtue des mentions officielles de publication, constituant le titre de propriété de l’acquéreur. Pour clôturer le dossier, le notaire transmettra l'acte au nouveau propriétaire, accompagnée d’un chèque de restitution du trop-perçu en présence d’un solde créditeur sur le compte de l’acquéreur, ou d’une demande de versement d’un complément dans l’hypothèse inverse.

Maîtrisant parfaitement les subtilités des opérations de ventes immobilières, l’équipe de l’Agence MAGREY & SONS vous conseillera et vous accompagnera tout au long du processus de vente. Faites-nous confiance pour l'achat de votre bien immobilier sur la Côte d'Azur.

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