L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (I.S.F.) a été remplacé au 1er janvier 2018 par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (I.F.I) qui est limité à la propriété immobilière (détenue directement ou à travers des sociétés) et qui s’inspire considérablement des règles de l’I.S.F., sauf pour ce qui concerne en particulier deux nouvelles réglementations majeures :
Mettre un terme à la déductibilité entière et permanente des crédits in fine
Selon les règles de l’I.S.F, les crédits in fine pouvaient être déductibles en intégralité, chaque année, à condition qu’ils remplissent certains critères relatifs à leur objet, délai, formalisme et modalités. En d’autres termes, dans le cas où les conditions ci-dessus sont respectées, le montant total du capital restant non versé peut être déduit chaque année de la valeur imposable des biens imposables.
La nouvelle réglementation, qui a été édictée par l’article 974 II du Code Général des Impôts, a introduit un élément d’amortissement dans le prêt, de telle sorte que le montant déductible diminuera année après année, prenant en compte les années écoulées depuis la souscription du prêt par rapport à la durée totale du prêt.
Exemple : en 2018, un client souscrit un crédit in fine de 5M d’euros, pour une durée de 5 ans, qui remplit tous les critères de déductibilité de l’I.F.I. Chaque année, le pourcentage de déductibilité du prêt diminuera de 100/5 = 20% du montant initial emprunté, ce qui correspond à 1 M d’euros en moins chaque année. En conséquence, en 2019, le client pourra déduire 4 M d’euros seulement (soit 80% du montant emprunté), 60% en 2020 (3 M d’euros), 40% en 2021 (2 M d’euros), 20% en 2022 (1 M d’euros) et, à partir de 2023, aucune déduction supplémentaire ne sera accordée concernant ce prêt.
La déductibilité du prêt plafonnée pour les biens imposables de grande valeur
En vertu des règles de l’ancien I.S.F. et sous condition qu’il remplisse les critères mentionnés ci-dessus, le capital du prêt était déductible en intégralité.
La nouvelle réglementation, qui est édictée à l’article 974 III du Code Général des Impôts, a introduit la limite suivante concernant la déductibilité du capital du prêt : dans le cas où la valeur marchande de l’immobilier / des parts de la compagnie immobilière française excède 5 M d’euros et que les dettes déductibles excèdent 60% de ladite valeur marchande, un tel excédent de la dette sera déductible jusqu’à 50% seulement.
Exemple : un client fait l’acquisition d’une propriété française pour 10 M d’euros en 2018, financée en intégralité par un prêt de 10 M d’euros. Le montant de la dette jusqu’à 60% de la valeur marchande de la propriété (soit 6 M d’euros) est entièrement déductible, alors que le montant de la dette au-delà des 60% de la valeur marchande de la propriété (soit 4 M d’euros) est déductible à hauteur de 50% seulement (soit 2 M d’euros). La déductibilité du capital du prêt est donc plafonnée à 6 + 2 = 8 millions d’euros.
