CANNES : l'analyse du marché immobilier de luxe par Magrey & Sons

Vente et location, l'immobilier très haut de gamme avec ses propriétés luxueuses, ses penthouses hors norme, ses villas contemporaines, ses bastides provençales ou ses demeures "Belle Epoque", est de retour au premier plan et Magrey & Sons vous dresse un inventaire sommaire des causes et des raisons de ce renouveau avec, en prime, le marché cannois passé à la loupe !

Les micro-marchés du luxe de la Côte d'Azur, tels celui du Cap Martin, de Saint Jean Cap Ferrat, du Cap d'Antibes, de Mougins, de Théoule en passant par celui d'Agay et jusqu'à Saint Tropez ont tous souffert de la désertion de la clientèle russe et assimilée ces trois dernières années, et le marché cannois n'y a pas échappé !

L'amorce de la reprise a des causes multiples, parmi lesquelles les taux de change des monnaies comme le dollar, la livre sterling ou encore la couronne norvégienne, très favorables. Il faut également noter, parmi les raisons d'une reprise, les taux d'intérêt qui sont historiquement bas. Mais la raison principale de ce redémarrage réside dans le fait que vendeurs et acquéreurs ont compris leurs intérêts réciproques et tendent à se rejoindre en termes de prix, même si une différence existe toujours entre prix affichés et finalité du prix de vente.

La reprise ne sera pas forcément identique pour tout le monde dans la mesure où la clientèle est davantage exigeante quand les marchés se crispent et il est normal que la sortie de "crise" s'échelonne dans le temps et par type de bien. Il suffit de regarder les ventes récentes sur Cannes pour s'apercevoir que la règle N°1 de l'immobilier de luxe, à savoir l'adresse, a retrouvé sa place après l'avoir perdue lorsque les marchés étaient florissants et que tout et n'importe quoi se vendait !

Aujourd'hui, nos micro-marchés du très haut de gamme attirent une clientèle variée au rang duquel un "Moyen Orient élargi" arrive largement en "pole position". Les récents évènements de par le monde, liés au terrorisme, ont renforcé la volonté de cette clientèle de venir sécuriser une partie de leur patrimoine chez nous. Et avec un fort pouvoir d'achat, ils ne se privent pas pour acquérir ce qui se fait de mieux sur le marché !

Quelle que soit l'origine de notre clientèle, les critères d'achat restent identiques : adresse, vue panoramique, architecture chatoyante, pas de nuisances, bien entendu en excellent état et si possible meublé ! Vous comprendrez aisément qu'avec de tels critères de recherche, c'est une bonne partie de nos offres qu'il faut mettre entre parenthèses en attendant que la confiance des acquéreurs se renforce avec les mois et confirme la reprise.

Pour le marché cannois et en particulier les appartements sur la Croisette restent la demande numéro 1 et quelques biens se sont récemment vendus jusqu'à 45.000€/m² avec une moyenne de biens aux alentours de 30.000€/M2. La commercialisation du 7 Croisette, immeuble neuf en face du Palais des Festivals, a été un franc succès avec une moyenne des prix pratiqués de l'ordre de 35.000€/m². La pointe Croisette et son Palm Beach se porte bien même s'il existe une grande différence de prix au mètre carré en fonction de l'immeuble dans lequel se trouve le bien à vendre. Le fleuron reste le "Marly" où, là encore, les prix pratiqués sont très élevés avec des moyennes entre 20 et 30.000€/m² en fonction de l'étage et de la qualité de rénovation.

Le second marché du luxe pour les appartements est le secteur de la Californie, et plus précisément l'avenue du Roi Albert. Malgré un parc immobilier vieillissant, les principales résidences affichent des prix de vente oscillant entre 10.000€ et 14.000€/M2, avec une mention spéciale pour le 87 Soligny, dernière résidence hyper moderne et remarquable en termes de finitions. Cet été, 4 unités ont été vendues sur les 9 appartements que compte la résidence et le prix moyen des ventes s'établit à plus de 17.000€/m²….

L'activité des autres micro-marchés des appartements de très haut standing, tels celui de "la basse Californie", de "la Croix des Gardes" ou encore du "Cannet résidentiel", a été insignifiante et nos vendeurs devront attendre le dynamisme de la reprise pour voir des ventes se concrétiser à nouveau. Là encore, la raréfaction de la clientèle, ajoutée à des critères de recherche exigeants, ont eu pour conséquence de sélectionner naturellement les micro-marchés historiquement les plus demandés, comme celui de la "Croisette" pour les appartements et celui de la "Californie" pour les villas.

Pour des dernières, on note également de très belles ventes, moins nombreuses certes, mais qualitativement en droite ligne avec ce qui se faisait avant le ralentissement de 2012 !

Les ventes se déroulent dans les quartiers privilégiés de la Californie, comme le secteur de la "Corniche du Paradis Terrestre" qui a enregistré 2 ventes pour 5,5M€ et 6,3M€ pour des villas de petite superficie (270m² et 300m²) en comparaison des prix de ventes. Il est à noter que ces deux ventes répondaient parfaitement à la tendance extrêmement "qualitative" des biens recherchés actuellement.

En revanche, certains quartiers, très prisés lorsque que tout allait bien, ont été désertés par nos acquéreurs, comme c'est le cas pour celui du "Chemin des Collines", du "Cannet résidentiel" ou encore une grande partie de "Super Cannes" et de "Cannes Eden". Le secteur de la "Croix des Gardes" n'est pas plus en vogue, mais profite de la présence de propriétés exceptionnelles à la vente sur la Côte d'Azur, à savoir, par exemple, le "Chateau de la Croix des Gardes" pour 90M€, pour attirer sa clientèle !

Parallèlement à cette tendance du "tout pour l'adresse", à condition que la qualité des biens suive, on trouve quelques exceptions de ventes en cours, ou réalisées, pour des propriétés hors norme, comme cette vente sur Super Cannes pour 13M€ pour une propriété rénovée sise sur un grand terrain paysager en sommet de colline, ainsi que deux ou trois surprises à venir qui gonfleront prochainement nos statistiques.  

En conclusion, on peut affirmer que le marché, après avoir traversé une sérieuse dépression, montre à nouveau des signes très positifs annonçant notre retour aux affaires !

Cette période hivernale est un moment propice pour réaliser des investissements réfléchis et toute l'équipe de Magrey & Sons se propose de vous faire découvrir quelques rares opportunités....